Как правильно делается капитальный ремонт фасада здания и что в него входит
Капитальный ремонт фасада здания волнует не только владельцев частных домов, но и собственников помещений в многоквартирном здании. Возникновение трещин, отслоение облицовки, дефекты в водосточной системе, разрушение козырька – всё это приводит к аварийному состоянию, исправить которое порой невозможно. Именно поэтому перед собственниками квартир часто возникает вопрос: «Когда необходим капремонт фасада, и к кому нужно обращаться по данному вопросу?».
Капитальный ремонт фасада
Когда граждане могут потребовать его проведения
Основная цель региональных программ по реконструкции домов, действующая на государственном уровне – не допустить перевода эксплуатируемого жилья в категорию аварийного и непригодного к проживанию.
Так, каждому зданию соответствует определённая дата. Государственный подрядчик за 6 месяцев до начала капитального ремонта фасада обязан предоставить владельцам помещений следующие данные:
- список планируемых работ;
- соответствующую документацию;
- дату начала;
- сроки окончания.
Далее члены актива (собственники помещений) на собрании принимают решение, нуждается ли дом в капитальном ремонте, и рассматривают возможность реализации таких работ. Своё решение в виде протокола и заявления они предоставляют представителю подрядной организации.
Как действовать, если капремонт нужен раньше
В случае, когда владельцы квартир считают, что капремонт целесообразно осуществить раньше положенного срока, они вправе требовать его досрочного проведения.
Досрочный капремонт здания
Когда сумма в фонде не покрывает всех затрат, то собственники собирают дополнительные взносы. Если же денежных средств достаточно, то следующий шаг – обращение к управляющей организации. Именно она инициирует создание комиссии и поручает господрядчику составление всей необходимой документации.
Как определяется необходимость проведения капитального ремонта фасада
Основной документ, который служит причиной начала капитального ремонта фасада многоквартирного дома – официальное заключение спецкомиссии.
Её участниками являются:
- господрядчик;
- уполномоченный работник управляющей организации (орган власти);
- активные члены из числа собственников, назначенные на общем собрании.
После проверки и анализа всех разрушений, комиссия принимает решение – нужен ли капитальный ремонт или допустимо ограничиться лишь поверхностным восстановлением. Данное решение не основывается лишь на собственных убеждениях, а должно соответствовать нормативным документам.
Капремонт многоквартирного дома проводиться с разрешения комиссии
Так, капитальный ремонт проводится в том случае, если:
- износился утеплитель или нарушены швы между плитами, что влияет на проникновение влаги на несущую стену;
- 35% внешних стен содержит разрушение внешней облицовки;
- нарушена система водостока.
Согласно результатам обследования внешних стен, комиссия выносит на обсуждение, какие капитальные работы нужно осуществить в зависимости от характера и степени разрушений.
Чем отличается капитальный ремонт от текущего
Различают два вида ремонта:
По сути, оба из них предназначены для исправления дефектов. Тем не менее, текущий ремонт это лишь мероприятия по поддержанию внешних стен здания в надлежащем техническом состоянии – мойка стен, своевременная реставрация дыр и сколов, устранение плесени и ржавчины, грунтовка и частичная покраска, оштукатуривание небольшого участка стены. Что касается капитального, то это широкий объём работ, которые отличаются сложностью и не ограничиваются лишь поверхностной реставрацией.
Отличия текущего и капитального ремонта
Какие работы входят в капитальный ремонт фасада многоквартирного дома
Собственники квартир часто задают вопрос: «Что входит в капитальный ремонт фасада?».
Это довольно объёмный комплекс мероприятий:
- удаление старой штукатурки;
- очистка стен от ржавчины, грибка, налёта, загрязнений, плесени;
- устранение щелей, пробоин, дыр и сколов;
- покрытие стен грунтовкой глубокого проникновения с антисептическими свойствами;
- замена труб водоотлива, устранение протеканий;
- восстановление теплоизоляции;
- декоративная облицовка;
- ремонт прочих элементов, нуждающихся в восстановлении.
Кто выполняет ремонт
Любое многоквартирное здание закреплено за соответствующей управляющей организацией. Именно она заключает договор с государственными подрядчиками, которые и выполняют капитальный ремонт фасадов домов.
Собственники помещений могут отказаться от одного исполнителя и избрать другого. Кроме того, для генподрядчиков существуют требования:
- наличие полномочий и допуска на выполнение подобных работ;
- это должна быть некоммерческая организация.
При несоответствии хотя бы одного пункта, подрядчик не допускается к выполнению строительства.
Кто оплачивает
Собственники помещений каждый месяц вносят в фонд дома определённую сумму (взносы). Минимальный размер таких платежей устанавливают, как правило, органы власти.
Оплата капитального восстановления внешних стен, собственно, и происходит из этих вложенных денежных средств. По добровольной инициативе собственников ежемесячные платежи могут быть увеличены. Подобное предложение обсуждается на общем собрании, где посредством голосования учитывается мнение каждого. В случае, если число голосов «за» превысило 2/3 от общего количества голосующих, то решение считается согласованным. Важно, что исполнять его обязаны все – и те, кто отсутствовал на собрании, и те, кто был против.
Ремонт фасада правила СНиП
Условия СНиП подразумевают обязательные предварительные мероприятия:
- обеспечение полной непроницаемости жидкостей (герметичности) стен, устранение течи, гидроизоляция фасада;
- теплоизоляция стен;
- замена оконных и дверных блоков.
Также в СНиП указано, что штукатурная и финишная облицовка здания выполняется только до начала установки водосточных труб. Ещё одной особенностью правил является составление проекта производства работ (ППР).
Данный документ должен строго соответствовать требованиям, предъявляемым к капитальному ремонту дефектных участков фасадов здания.
Технология ремонта фасада
Обязательной процедурой перед началом строительных работ является составление проекта и смет, которые отвечают специфике СНиПа.
При составлении учитывают:
- устранение дефектов в водосточных системах;
- допустимость внедрения инноваций и улучшенных спецтехнологий;
- эксплуатацию только экологически чистых стройматериалов с маркировкой «НГ».
Так, порядок действий включает следующие этапы:
- поверхностный анализ и обнаружение дефектов фасада;
- очищение стен от пыли, мусора, старой штукатурки;
- оштукатуривание;
- грунтовка;
- утепление;
- декоративная облицовка фасада.
Виды и способы ремонта фасадов зданий
Самый распространённый способ реставрации домов – создание вентилируемого фасада. В некоторых случаях проводится дополнительная теплоизоляция стен различными утеплителями. При оштукатуривании стен могут применяться различные лакокрасочные покрытия на основе силикона. Главное условие – абсолютная безопасность материалов.
Учитывая сложность конструкции, могут применяться следующие виды отделки:
Сайдингу уделяется особое внимание, ведь с его помощью можно не только скрыть неровности стен, но и придать дому привлекательный внешний вид.
Как утеплить фасад многоквартирного дома
Собственники квартир в старом жилом фонде нередко сталкиваются с такой проблемой, как промерзание стен. В холодное время года в комнатах температура может опускаться ниже нормы (+20°С), а углы порой отсыревают, в них появляется плесень. Справиться с этими неприятностями можно с помощью утепления фасада многоквартирного дома. Наружная теплоизоляция надежно защитит жилье от холода, сырости. Однако самостоятельно такие работы не проводятся. В этой статье расскажем о юридических нюансах утепления фасада МКД, о материалах, представленных на рынке, способах и этапах теплоизоляции.
С кем необходимо согласовать работы
Фасад не является собственностью жильца квартиры, даже если квартира приватизирована, он относится к общедомовому имуществу. Потому самовольно вы не можете вносить какие-либо изменения. Делать это можно через управляющую компанию (УК). В ее обязанности входит обследование ограждающих конструкций дома, проверка их теплозащитных свойств. Если выявлены нарушения, УК должна разработать и согласовать план их устранения.
В случае, когда в утеплении нуждается меньше 15% площади фасада, работы проводят на средства текущего ремонта. Если окажется, что многие ваши соседи также живут в холодных квартирах, и необходимо полное утепление фасада многоэтажного дома, управляющая компания обращается в местную администрацию, чтобы инициировать проведение капремонта.
Не во всех российских регионах возможно провести теплоизоляцию фасада в рамках программы капитального ремонта. Необходимо знакомиться с местным законодательством, выяснять, как организовать работы, с кем их согласовывать. Скорее всего, понадобится разрешение градостроительных служб, например в Санкт-Петербурге это Комитет по градостроительству и архитектуре. Он отвечает за все дома, кроме объектов культурного наследия, последними занимается КГИОП. К слову, если вы живете в доме-памятнике архитектуры получить разрешение на изменения его фасада, скорее всего, не удастся.
Также в части российских регионов, например обеих столицах, нельзя утеплять фасад со стороны отдельных квартир, только внешние стены целиком.
Некоторые проектные компании берут на себя юридическое сопровождение и согласование документов. Можно обратиться к ним за помощью.
Пенополистирол, ранее известный как пенопласт, — современный теплоизоляционный материал, который применяют для защиты от холода частных и многоквартирных домов. Пенополистирол выпускают в виде плит, они имеют небольшой вес за счет состава утеплителя — 98% воздуха и 2% полистирола. Благодаря их легкости с плитами удобно работать даже на высоте нескольких этажей.
Пенополистирол обладает низкой теплопроводностью — около 0,036 Вт/мК, следовательно, хорошо удерживает тепло. Он не боится влаги и ветров. Служит до века. Материалы от надежных производителей, как правило, экологически чистые, имеют пожарные заключения. Например, к качественным пенополистирольным утеплителям относится KNAUF Therm® Фасад Pro. Он надежно защищает от холода, прочный на отрыв, не выделяет вредных веществ, не горит, подходит для утепления фасада «мокрым» способом.
К минусам пенополистирола можно отнести неустойчивость к некоторым химическим составам, а также солнечному излучению — надолго оставлять материал без отделки нельзя.
Еще один вид этого утеплителя — экструдированный пенополистирол (ЭППС). Его изготавливают из тех же материалов, но плиты формует экструдер, за счет чего они получаются тоньше, с ячейками меньшего размера. По своим свойствам ЭППС похож на вспененный пенополистирол, может иметь чуть меньший коэффициент теплопроводности. Материал может быть горючим. Его стоимость, как правило, выше, чем у вспененного пенополистирола.
Отметим, что для утепления по технологии «мокрого» фасада допускается использование ЭППС, однако рекомендовано применять вспененный пенополистирол и базальтовую вату. С их помощью получится создать более долговечный теплоизоляционный слой.
Обзор материалов
Только благодаря профессиональному утеплению фасада квартира станет по-настоящему комфортной для жизни в холодное время года. Выполнять работы должна компания, имеющая строительную лицензию, право на высотный монтаж. Выбор материалов — задача исполнителя, но жильцам полезно узнать, какой утеплитель планирует использовать бригада. Сегодня на рынке представлены различные материалы: плитные, рулонные, напыляемые. Расскажем о наиболее актуальных.
Пенополистирол
Минеральная вата
Минвата — это группа рулонных и плитных теплоизоляционных материалов из расплавов стекла, доменного шлака или горных пород. Все ваты имеют волокнистую структуру, потому хорошо удерживают тепло, их коэффициент теплопроводности колеблется от 0,035 до 0,045 Вт/мК. Но волокнистая структура также является причиной высокой гигроскопичности продукта. Намокая, минвата теряет свои теплоизоляционные свойства. Также, выбирая этот материал, стоит учитывать, что для работы со стекловатой понадобится средства защиты для лица, рук, глаз, поскольку мельчайшие частички утеплителя могут раздражать слизистые оболочки и кожу.
Наиболее качественной среди ват считается базальтовая вата. Она создана из расплава горных пород. Натуральный, пожаробезопасный материал защищает не только от холода, но и от шумов, что важно при утеплении фасада многоквартирного дома снаружи. Плиты базальтовой ваты используют при монтаже вентилируемого фасада. При этом продукт дополнительно защищают гидроизоляционными мембранами.
Теплая штукатурка
От обычной штукатурки этот продукт отличается тем, что содержит гранулы пенополистирола, пеностекла и т.п. За счет состава материал удерживает тепло, тем не менее его коэффициент теплопроводности недостаточно низкий — от 0,063 Вт/мК. Теплая штукатурка легко наносится, образует единый устойчивый слой. Но использовать ее как основной продукт для теплоизоляции в холодных регионах не стоит. Штукатурка может стать дополнительным материалом в теплоизоляционном «пироге».
Специалисты, выбирая, чем лучше утеплять фасад многоквартирного дома, ориентируются не только на свойства материалов, но и на то, из чего возведено здание, какова его этажность. Выбор утеплителя, а также работы по отделке фасада регламентирован различными документами, например ГОСТ 33160-2014, ГОСТ 16381-77-1992, СП 23-101-2004, СНиП 3.04.01-87.
Утепление многоквартирного дома: как это происходит
Зачастую жильцы многоквартирных домов, особенно построенных в прошлом веке, задумываются о дополнительном утеплении. Это может повысить комфорт проживания в квартирах и снизить затраты на энергоресурсы. Как это осуществляется, рассказывает руководитель направления ЖКХ в направлении «Полимерные мембраны и PIR» компании «Технониколь» Максим Скуратовский.
Капремонт или нет?
Такие работы, как утепление кровли или фасада, чаще всего относят на счет капитального ремонта. Текущий ремонт выполняется силами управляющей компании или ТСН. Согласно законодательству, к такому типу работ относятся плановые мероприятия, направленные на поддержание работоспособности инженерных конструкций, элементов здания и т. д. Капитальный ремонт принципиально отличается масштабом работ: он подразумевает полную замену элементов конструкции, инженерии, коммуникаций и пр.
Если речь идет о восстановлении определенного участка кровли и фасада, на котором нужно локально заменить утеплитель или гидроизоляцию, то эти работы может выполнить управляющая компания. Если жильцы дома недовольны энергоэффективностью МКД и хотят повысить ее класс, утеплив фасад или кровлю, то речь уже пойдет о капитальном ремонте.
У жильцов больше возможностей в выборе подрядчика и технологий утепления, если дом находится на специальном счете. В этом случае важно провести переговоры с потенциальными подрядчиками, получить от них варианты смет на проведение работ, организовать собрание жильцов, где будет утверждено, кто конкретно будет проводить работы, какие материалы использовать и сколько на это выделяется денежных средств.
Утепление стен. Фото: Мир Квартир
Если дом входит в программу капитального ремонта, то эти вопросы находятся в ведении Фонда капитального ремонта. Но жильцы могут проявить активность и обсудить с представителями фонда варианты технологий. В некоторых случаях на решение удается повлиять.
Какие технологии утепления МКД есть на рынке
Капитальный ремонт – это не новое строительство. Зачастую подрядчики имеют дело с изношенными конструкциями, поэтому в идеале решение о системах и материалах в каждом случае должно приниматься индивидуально. Например, при капитальном ремонте кровли нужно разобрать конструкцию до основания и проверить состояние последнего. Может так получиться, что для данного типа основания неприменима механическая фиксация теплоизоляции и нужно использовать клеевой метод. Важно просчитывать вес новой системы, чтобы понимать, подходит ли он для этой конструкции или нет.
Инновационными уместно считать решения, которые позволяют сократить финансовые и трудовые затраты и при этом продемонстрировать долговечность и надежность. Так, например, на замену керамзиту для образования уклонов на кровле пришли уклонообразующие плиты, сделанные из того же материала, что и основной слой утеплителя. Строителям не нужно поднимать на высоту тяжелый керамзит, формировать им уклоны, утяжелять конструкцию. К современным решениям можно отнести технологии, которые позволяют избавиться от монтажа защитной стяжки. В этом случае применяются прочные утеплители, способные выдержать нагрузки, такие как LOGICPIR. Поверх них сразу монтируется гидроизоляция.
Утепление подоконника. Фото: Мир Квартир
Из каких средств происходит утепление многоквартирного дома
Утепление фасада или кровли дома происходит из средств капитального ремонта. Если дом на спецсчете, то как уже было сказано выше, жильцы своими силами могут провести подобие тендера. Обратиться в несколько компаний, запросить сметы и предложения и на общем собрании выбрать самое подходящее. В случае со спецсчетом нет жестких требований к исполнителям работ. Это могут быть ООО и даже ИП. В случае нехватки средств на спецсчете жильцы могут в рамках собрания принять решение о необходимости дополнительного сбора. Такое решение утверждается голосованием.
Источник https://1pofasady.ru/shtukaturka/kapitalnyj-remont-fasada
Источник https://knauftherm.ru/blog/kak-uteplit-fasad-mnogokvartirnogo-doma
Источник https://www.mirkvartir.ru/journal/assistant/2022/07/19/uteplenie/
